Tips cari lapak usaha


Teman, Tulisan ini di ambil dari millis tetangga, maaf belum di edit

Status : Reff Pribadi

Kl0 c0unter harga sewa brvariasi dari mulai 2,5 juta/bulan sampe 6 juta, trgantung l0kasi & luas. Yg trmurah tuh luasnya paling cuma ukuran 1 etalase 100 cm X 50 cm ! Biazanya nebeng di depan t0k0 0rang yg strategis… Jd agan kliling sdri cari tpt yg 0kay, lalu neg0 ma yg punya t0k0.. Harga sewa tu dah all in, gk perlu bayar service charge lg… Trz harga sewa gk dihitung/m2, tp (skali lg) diliat dari l0kasi & besarnya..

Kl0 ki0z harga sewa bervariasi antara 15 juta/thn sampe 300 juta/thn jg ada ! Skali lg ukuran bukan jd pat0kan, tp letak yg jadi pat0kan utama harga sewa. Trz ditambah lg service charge. W lupa hitungan/m2 utk service charge, tp sbgai gambaran utk ukuran ki0z sktr 5 m2 service chargenya bisa sktr 500 ribu dah trmasuk listrik standard. Kl0 di tpt yg da rame spt ITC Mangga Dua, agan kudu kliling sdri utk dptin sewa ki0z. Tp kl0 ITC Kuningan & Cempaka Mas yg masih byk ruang k0s0ng, bisa k0ntak ke pengel0la ataw ke pr0perty agen dsna. Tp w sarankan, jgn lgsg trgiur harga sewa yg rendah ! Agan kudu sering b0lak balik n0ngkr0ng di depan ki0z yg diminati utk mengamati traffic pengunjung sblm benar2 sewa !

Prhatikan juga jenis barang dagangan agan, spy gk salah tpt ! Agan kl0 mau jual speaker active, mendingan di ITC Kuningan d… Kl0 Cempaka Mas level pengunjungnya beda gan ! S0rry l0h bknnya membedakan 0rg, tp mang marketnya (baca: daya beli) beda ! Jual speaker active jgn di ITC Mangga Dua, tp di sbrangnya ja di Mangga 2 Mall.

Utk urusan pr0fit margin, bisa dibilang semua retailer (0rg yg dagang, appun jenis barangnya) memat0k margin sktr 30-40%. Sdangkan utk gr0sir sktr 15-20%. Cma kl0 agan beli dari tangan prtama, margin bisa mncapai 80% l0h ! Jadi pinter2lah memilih supplier & barang dagangan + pinter2 survey market….

S0al pegawai, trgantung sberapa luas tpt agan… Kl0 cuma c0unter d0ank seh jaga sdri + pasangan ja….. Byk 0rg yg salah besar dgn melepaz 0perasi0nal ke pgawai !! Jgn campur adukkan management retailer dgn perusahaan !! Kl0 mau dagang y WAJIB jaga sdri minimal sampe benar2 running !!

Utk pr0m0si, gk ada yg bisa byk dilakukan utk retailer. 1 hal yg perlu di ingat, HARAM hukumnya utk perang harga ! Krn nti ujung2nya yg menang y yg punya byk m0dal. Jd jgn mmbangunkan macan tidur gan ! Lbh baik pake cara haluz, misalnya speaker yg agan jual dah trmasuk speaker mini utk tweeter, ataw brhadiah mikr0ph0ne, dll. Intinya seh disk0n, tp dikemaz scara haluz….. Jgn lupakan jg after sales service, jgn mentang2 brg yg dah dibeli gk bisa dikembalikan, trz qt gk mw tw ma pembeli c0mplain…..

Lalu di ingat jg stp daerah brbeda karakter pembelinya ! Cth di Mangga Dua, misalnya qt mau beli ka0z, pnjual buka harga 100 ribu, qt kudu tawar separuhnya ! Krn harga realnya paling sktr sgt0h… Tp di Cempaka Mas & Kuningan beda, kl0 agan nawar sparuh harga bisa dibawain g0l0k ntar ! he..he… Skali lg kuncinya, kudu sering2 b0lak balik plajari market ! Jgn cma krn punya m0dal, kenal supplier, trz dah lgsg hajar buka lapak…. Mati k0ny0l namanya……

0kay d…., sm0ga membantu….

————–

Gni gan, di pusat prdagangan yg l0kasinya trkenal & ruame spt ITC Mangga 2, ITC Kuningan, ITC Cempaka Mas, mnurut w bakalan hampir muztahil ktm t0k0 yg mau diajak j0in ma agan ! Pdagang dsna umumnya brkant0ng tebal semua, gk bakalan mau brbagi. Kcuali kl0 agan sewa lapak ma mrk, tu lain cerita krn nambah inc0me/bln mrk.

Tp bukan 100% muztahil jg, krn w prnah ketemu pmilik t0k0 butiq yg kasih w tpt di ki0z dia di ITC Kuningan lantai 3 dgn sistem sharing margin. Tp kasus spt ne benar2 langka l0h & jgn dijadikan pat0kan ! W bisa dpt ksempatan tu ja krn w sewa dlu c0unter di ki0z dia di ITC Mangga 2… Aplg pr0duk agan speaker active, rada susah di pair ma dagangan lain…

Trz jg….., di pusat prdagangan yg l0kasinya trkenal & ruame spt cth diataz, jgn brpikir dsna sbg ladang utk qt ng0rder kliling. Mksdnya, qt kliling nawarin barang qt utk mrk beli dgn sistem jual putuz. Sampe b0tax bakalan gk g0al ! Ada aturan gk trtuliz dsna…., spa yg mnawarkn barang = l0ser ! Artinya, pihak t0k0 cma mau terima barang yg di titip jual & bukan beli putuz ! Skalipun agan cuap2 sampe brbusa brbuih, ttap ja mrk gk bakalan mau beli putuz ! Npa ? Baliq ke ataz td…., umumnya semua pdagang dsna brduit ! Mrk mampu imp0rt barang sdri… Jd pikir mrk, bkn w yg butuh barang l0, tp l0 yg butuh spy barang l0 laku lwt titip jual di tpt w…. Kejam y…. Tp tu knyataan !

Kasus di ataz tuh brlaku utk pr0duk2 fashi0n & apparel y… Trmasuk jam tangan, tas, dll… Kl0 utk elektr0nik (trmasuk HP & ases0ris) jujur w buta sistemnya….

Yg w mksd dgn survey market tuh, prtama agan tentukan dlu mau brmain di retail/eceran pa gr0siran ? Masing2 pnya pluz minuz, trgantunk ksiapan (baca: finansial & skill) agan.

Kdua, baru agan tentukn mau dimana (ITC mana mksdnya), lantai brp, & l0kasi tptnya dmana. Cth, kl0 gr0siran y gk prlu di k0rid0r utama, di basement ataw lantai atas jg 0kay. T0h gk jual eceran… Tp kl0 retail/eceran, sebisa mungkin cari yg traffic pngunjungnya rame.. 1 hal yg perlu di camkan kl0 memilih pusat prdagangan. Jangan memilih 1 pusat prdagangan semata krn dekat ma rumah !! Walah……………., blajarlah dari para warga keturunan Chinese, yg wlau rumahnya di ujung utara tp bisa dagangnya di ujung selatan ! G0 where d m0ney fl0ws….. Pilihlah tpt yg mang paz dgn barang dagangan agan, & strateginya (eceran pa gr0siran)…

Ktiga, stlh memilih 2 diataz, misalnya mau jual eceran speaker active di ITC Kuningan. Ancang2 seh agan pengennya di basement ke arah hypermarket. Nah……, sblm bayar uang sewa c0unter, agan wajib t0ngkr0ngin tuh l0kasi yg di incar ! Kl0 w biazanya 2-3 minggu w rajin2 mampir ksna utk skdr prhatikan traffic. Yg sering 0rang lupa…., prhatikan pngunjung di sktr tpt apkh skdr jalan2 tnpa belanja (yg artinya gk bawa barang belanjaan), ataw yg datang pd belanja, ataw malah pd belanjanya di hypermarket d0ank ?? 0rang cma prhatikan ramenya d0ank, tp gk teliti liat bawa gknya barang belanjaan…..

Trz agan juga wajib kliling 1 gedung ITC Kuningan utk analisa pesaing. Ada gk yg jual barang mirip dgn agan, brp harganya, gimana sistem pr0mosinya (jual per-paket, ataw trpisah, bla…bla…bla…), rame gk pembelinya, dll. Gk ckp cma skali d0ank agan mampir, minimal 2-3 kali d utk tau sberapa sukseznya pesaing. Kl0 trnyata pesaing yg lbh dlu dagang dsna ja sepi, nah………….dah kudu wazpadalah d tuh…. Prlu diliat lg npa mrk sepi, pa krn gk ada yg mampir yg artinya barang gk diminati di situ, ataw byk yg mampir tp keluar gk beli appun, dll.

Intinya gan…………., brdagang tuh dituntut kreativitaznya qt ! Pa yg w alami blm tentu akan agan alami 100% sama ! Situazi yg agan akn alami bisa lbh rumit, ataw bisa jg lbh lancar.. Tp disitulah seninya brdagang gan ! Beda ma 0rang kerja (s0rry l0h bknnya underestimate…) yg stp bulan pazti terima gaji… \\

————

Jgn trsinggung l0h y…, brp budget yg l0 cdangakn utk sewa tpt ? S0ale spt yg w blg sblmnya, harga sewa di tiap lantai & titik brbeda ! Jd kembali ke budget masing2…

Kl0 w blg lantai dasar trz 1st c0rrid0r paling 0kay tp sewa ki0znya 300 juta/thn min. sewa 2 tahun, gmana ??

Jd prtama2…, ente tentukan dlu budget ente brp.. Perlu di ingat utk isi ki0z jg perlu biaya gk sdkt. Kl0 isi t0k0 ente sdkt, gk menarik 0rg utk mampir ! Smakin byk barang di t0k0 ente, 0rang akan lbh trtarik mampir…. Skdr gambaran kasar ja neh y…, utk buka t0k0 tas (ladies handbags) di ki0z ukuran 2 X 3 m2, perlu dana sktr min. 50 jutaan spy t0k0nya keliatan rame.

Trz jgn lupa jg, tbhan dana cadangan utk 0perasi0nal slama min. 3 bulan (amannya 6 bulan) ke muka. Misalnya utk bayar gaji, listrik, service charge, tlp, & belanja barang2 perlu 15 juta/bulan, l0 WAJIB punya dana cash min 45 juta (atau amannya 90 juta). Kl0 gk ada duit sgt0h, siap2 ja bakalan Senin Kamiz nafas ente ! Krn namanya dagang blm tentu bln ne rame, bln dpn jg rame. Sdangkan barang slalu haruz update, 0verhead wajib dibayar…

Dmikian skilat inf0…

Gudlak gan….

————-

Kl0 w prhatikan……, byk retailer2 baru yg muncul tp lbh byk lg yg brguguran !! Tau npa ?? Krn umumnya gk perhitungkan dana cadangan utk 0perasi0nal (yg w bilang 3-6 bulan). Kebanyakkan brpikir “w ada dana 60 juta, enaqnya usaha dagang pa & dimana y ??”.Nah……….., qt sering lupa memasukkan cadangan biaya hidup slama min 6 bulan jg ! Ujung2nya pd kelabakan & berantakkan krn antara duit utk biaya hidup trcampur baur dgn biaya 0perasi0nal !Ilustrasinya gni….., utk biaya 0perasi0nal msl perlu 15 juta/bulan (listrik, air, service charge, telp0n, belanja barang, gaji pgawai/qt sdri). Nah……….., spt yg sblmnya w cerita qt kn perlu 3-6 X lipat dari tu utk cadangan biaya 0perasi0nal!!Trz msl biaya hidup qt pribadi perlu 5 juta/bln. Qt jg WAJIB siapin 6 X lipatnya, bhkan titik amannya seh 1 thn utk cadangan biaya hidup!!Jgn brpikir utk biaya hidup qt bisa ambil dari hasil dagang tu, krn 1 tahun prtama hasil dagangan qt tuh blm ada artinya !! Gk bakalan bisa utk nutup biaya hidup ! Bahkan dlm 6 bln prtama biazanya msh minuz ! Gmana qt bisa ambil dari hasil dagangan, sdangkan masih c0mpang camping k0q ! Ibarat bayi baru brjalan mrangkak dipaksa utk marath0n…..

Kl0 qt yg jaga sdri tu warung dagangan, qt brhak atas sejumlah kecil sbgai gaji ! Ingat y…., sejumlah kecil !

Nah…………., skrg gk aneh kn kl0 qt liat (s0rry y bkn mksd w mnyinggung) pedagang2 kecil spt pnjual g0rengan, qt liat jualannya lariz tp npa jarang yg bisa maju… Krn antara biaya 0perasi0nal dagangan trcampur baur ma biaya hidup… Hasil dagang hari ne yg cma (misal) 100 ribu, lgsg dipake utk biaya hidup es0k hari… In the end…, gk ada hasil yg trsisa…

——————–
Cma kl0 qt pergi ke pameran franchise, w prhatikan 90% franchise di Ind0 lbh byk jualan “Paket Perdana” !! Ne istilah w ja seh… Mksdnya adlh, mrk kbykkan baru set-up bisniznya kurang dari 2 ta0n, jd sbnrnya blm bisa dibilang pnya nama harum.. Trz mrk cenderung mnjual paket investasi mrk, misalnya dgn investasi 10 juta dpt ger0bak bisa jualan baks0 X lngkap dgn pralatan & panduannya… Nah…., tu yg w mksd dgn Paket Perdana!Kl0 mang mau ambil franchise, plhlah yg bisniznya dah brjalan minimal 2 ta0n, makin tua usianya makin 0kay krn dah truji ma waktu ! Kn spt pepatah tua-tua keladi, makin tua makin jadi…. Krn usia bisniznya dah ckp tua, qt bisa pelajari banyak tuh, 0utlet mana yg kurang laku & npa, l0kazi yg baguz spt pa, dll….Krugiannya y spt br0 Aditya bilang, m0dalnya dah pazti guedhe !Kl0 mnurut w pribadi seh (bisa juga pndpt w salah l0h….), kl0 m0dal qt kurang kuat sbaiknya jgn paksakan diri utk ambil franchise. Ingat l0h kudu siapkan dana cadangan biaya hidup & lain2 jg….

S0rry banget y kl0 input w trdengar trlalu hati2 & k0nservatif banget… Tu krn w mraza perlu sharing ke teman2, sbaiknya qt jgn mudah trpukau ma hrapan maniz dlu… Slalu pikirkan kmungkinan trburuknya jg.. Aplg kl0 ada teman2 yg dah mnikah & pnya anaq, beban qalian kn lbh berat kl0 sampai usahanya brantakkan..

————–
@ All : Thx buat supp0rtnya… W cma skdr sharing pengalaman d0ank k0q.. W jg brkali2 gagal, & sampe detik ne pun msh brjuang demi masa dpn… W prnh sharing, l0kasi yg baguz blm tentu mnjamin brg dagangan qt laku.. L0kazi dpn hipermarket appn mang trkesan mnjanjikan banget. Betul…., traffic pngunjung dah pazti rame ! Mlh kl0 wiken bis mmnbludaq ! Trz npa dgangan qt mlh gk dic0lek ma pmbeli ? Mnurut w seh ada bbrp sebab :1) Hipermarket appn, di design spy pengunjung mmbelanjakan uangnya ckp di tpt mrk d0ank ! Datz why mrk k0mplit tuh…, mulai dari mknan siap saji, sampe baju & prkakaz jg ada… Jd kl0 qt buka t0k0 di depan mrk, jelaz2 qt brhdpan ma raksasa ! Trz…, scara psik0l0giz, mrk yg belanja di hipermarket cenderung mnghabizkn wkt yg lumajan lama di dlm. Artinya, mrk sbnrnya dah lumajan capeq kliling dlm hipermarket tsb, ditambah capeq antri di kasir, kmungkinannya kecil mrk mau keliling lg ke t0k02 di depannya, trkecuali brg yg dijajakan gk ada di dlm hipermarket tsb ! C0ba d qt sdri ja kl0 belanja di hipermarket, stlh belanja dsna brp byk diantara qt yg msh mau keliling ke t0k02 lg ? Umumnya (umumnya l0h y…., gk brarti smuanya) lgsg bawa tr0lley ke m0bil & lgsg jalan. Paling banter pun makan bareng di tpt yg gk jauh dari situ….2) Khusuz utk hipermarket “C”, c0ba d qt pkrkan….., stp namanya disebut yg ada dlm kpala qt pa ? Barang yg k0mplit dgn harga murah ! S0ale pr0m0si mrk mang gila2an spt yg qt tau t0h… Artinya…, mrk yg belanja disana adlh mrk yg price sensitive-nya tinggi ! Mskdnya…, prbedaan harga yg tipiz pun bisa jd membatalkn kputusan mrk utk beli ! Kl0 w pribadi juztru cenderung gk mau buka di l0kazi yg ada hipermarket tsb. C0ba d pkrkan…., qt sdri ja kl0 mau kesana tujuan utamanya kn lgsg ke hipermarket “C” tu kn ! Npa ? Baliq ke awal td, krn barang yg k0mplit dgn harga murah….3) Kl0 ditanya l0kazi mana yg baguz utk jualan baju anak2…., sbnrnya smua tpt punya peluang trsdri… Npa ? Krn baju anak2 tu universal sifatnya… Skdr saran ja, c0ba d mampir liat2 di PGC, & drh Cibubur.. Utk Cibubur w prnh ngalamin sdri kl0 daya beli dsana baguz banget ! Pembeli jg cenderung gk nawarnya gila2an.. Kl0 PGC w prnh mau buka disana tp gk jadi seh krn w mraza gk c0c0k dgn harga brg dagangan w…

H0pe it helpz…. ————————

Gan, gw disini mau sharing sebagai buyer ya gan, semoga aja sharingan gue bermanfaat buat agan yg pengen buka lapak di ITC Kuningan dan ITC Cemp Mas. Jadi agan bisa liat dr buyer point of view. Knp di 2 ITC itu aja? Karena gue minimal seminggu sekali wara wiri di dua ITC tsb. Jadi hapal banget karakter 2 itc tsb.1. ITC Ambas/kuningan itu segmennya beda bgt ma ITC Cemas, kl Ambas lebih ke yg muda, profesional dan kantoran. Jadi agan jualannya barang2 yang kepake ma karyawan2 yg kbtln kantornya deket situ. Oleh krn itu agan jualannya harus barang2 yg trendy, hip, modis dan jgn lupa harga juga terjangkau! Jgn lebih mahal dr mal.ITC Ambas Yg bisa dijual disini – baju2 modis / fashion – alat penunjang kerja spt laptop,flashdisk,dll – fashion accesories – makanan yg gaul – dll yg bhub dgn dunianya pekerja kantoran menengah.Gw ga saranin dagang – baju muslim (ini tempatnya di cempaka mas) – rental children playground : kayak mandi bola, mobil2an aki, krn bukan tempatnya anak2 disini – sprei,spring bed, gak banget deh. Gue ga mau bw sprei spring bed berat2 dr kantor kerumah.ITC Cemp Mas – dagang paling laku : baju muslim, sprei bedkover, perlengkapan bayi dan anak, pokokny yg bhubungan dgn dunia emak2. – jgn jualan laptop, elektronik. dan yg aneh2, krn orang kl mw cari elektronnik ga ke Cemp Mas – jgn sewa foodcourt krn sepiii banget, tempatny tll luas dan bikin pengunjung ga nyaman. Mau makan selalu diuber2 ma pegawai yg sewa counter disitu.

Tadi menarik juga ttg sewa kios di depan hypermarket C. Jujur, ge bilang JANGAN. Gw kalo ke C4, ya pengennya ke C4 aja,ga pengen liat2 di tempat depannya atau kanan kirinya, krn belanja di c4 dah menyita energi bgt. Saran gw kalo mau sewa kios yg berbau2 makanan dan minuman yang unik dan langka yg di c4 ga ada, dan naronya itu persis di depan kassa, jadi pas antri bayar kita dah ngiler duluan.hehehe

Sekian uraian panjang dari gw, smg bmanfaat

*indahnya berbagi*

——————

 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s